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房屋买卖合同解除后,中介费是否需要退还?

  2017年6月20日,张某(乙方)在A公司(丙方)的居间下与房屋出卖人王某(甲方)签订《房屋买卖合同》,合同约定:乙方购买甲方位于天津市滨海新区××路××楼××单元的房屋一套,总价款200万元;乙方应于合同签订时支付定金、佣金及代办费共计5万元,其中佣金2万元,余额为丙方代甲方保管的定金;乙方于2017年6月26日前支付首付款60万元,剩余房款通过贷款支付;甲、乙双方应在本合同约定之日起60个工作日内,共同到房管局立契并办理房屋过户及相关手续,甲方保证该房产权属真实无争议,且房屋产权的共有人同意出售此房屋,若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷,由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任;在签订合同时,甲乙双方应向丙方及时、足额支付佣金,在合同履行过程中,如因甲、乙任何一方违约导致本合同解除、终止履行,丙方不承担佣金返还责任,非违约方所受佣金损失由违约方承担同等数额的赔偿责任等。

  合同签订后,张某向A公司支付购房订金3万元,向出卖人王某支付首付款59.2万元。2017年7月3日,因办理银行按揭贷款事宜,原A公司在合同外另行收取张某代交银行费1.7万元。

  在合同履行过程中,因出卖人王某与案外人有债务纠纷,涉案房屋被查封,致使合同无法履行。张某于2018年8月份将出卖人王某及A公司诉至法院,要求解除合同,退还首付款、佣金、定金、代交银行服务费等。

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  律师分析

  根据《合同法》第九十四条的规定,有下列情形之一的,当事人可以解除合同:

  (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

  本案中涉案合同解除的原因是房屋被查封,合同目的无法实现,张某对此不存在过错。依据合同约定,张某应于签订合同时支付佣金,但直至合同解除,A公司一直未向张某催要,且A公司陈述未及时收取佣金的原因是其自身工作疏忽导致,应承担不利后果。

  根据三方签署的《房屋买卖合同》约定,A公司应提供居间服务的内容包括现场查验、磋商、银行代办、网签、物业交割等,因合同被解除,A公司的居间义务并未完全履行;且A公司已收取张某1.7万元的银行代办费,A公司因居间活动支出的必要费用及因此造成的损失,可通过该费用进行弥补。

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  法院判决

  法院最终判决如下:

  法院于2019年9月23日作出民事判决书,判决解除了三方之间的《房屋买卖合同》,出卖人王某退还张某购房款并承担违约责任,A公司退还张某购房订金3万元;以张某未提交支付佣金及银行代办费的足够证据,且A公司已经履行居间服务等理由,驳回了张某要求返还佣金及银行代办费的请求。

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  律师建议

  在房屋交易整个过程中,居间方和委托方都享有哪些权利,需要承担哪些义务?

  (一)居间方的权利义务:

  (1)居间方的权利:

  居间合同中居间方的权利体现为以下两个方面:

  ①、报酬请求权

  报酬请求权是居间人的主要权利。双方当事人约定居间人的报酬,居间人的报酬标准,国家有限制规定的,当事人约定的报酬额不能超过国家规定的标准。居间合同报酬的给付义务有两种情况:一是报告居间,因居间人仅为委托人报告订约机会,并不与委托人的相对人发生关系,所以报告居间仅由委托人承担给付义务;二是媒介居间,因为交易双方当事人都因为居间人的媒介而得益,所以,除另有约定外,由双方当事人平均负担居间人的报酬。

  居间人行使报酬请求权采取报酬后付,即以合同因其报告或媒介成立而为限。合同未成立不得请求报酬;合同虽成立但无效时,也不能请求报酬。

  当居间人违反诚实信用原则使得委托方利益受损时,不得向委托人行使报酬请求权。

  ②、费用偿还请求权

  居间人所需费用,通常包括在报酬内,居间活动的费用一般由居间人负担,非经特别约定,居间人不得请求偿还费用。但当事人在居间合同中约定由委托人承担费用的,居间人对其已付的费用有偿还请求权。

  居间人违反其对于委托人的义务而作出不利于委托人的行为,或者违反诚实信用原则使得委托人的利益受损时,即使事前约定有费用偿还请求权,也无权行使。

  (2)居间方的义务:

  ①、报告订约机会或者提供订立合同媒介的义务。居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。

  ②、忠实义务。居间人应当如实报告订立合同的有关事项和其他有关信息。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。

  ③、负担居间费用的义务。居间人促成合同成立的,居间活动的费用,由居间人负担。

  (二)委托人的义务:

  在居间合同中,买卖双方作为委托方,其所承担的义务主要包括以下几方面:

  (1)、支付居间报酬的义务。居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬。未订立合同的,委托人可以拒绝支付报酬。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的,由该合同的当事人平均负担居问人的报酬。

  (2)、偿付费用的义务。居间人未促成合同成立的,不得要求支付报酬,但可以要求委托人支付从事居间活动支出的费用。

  委托人在签署居间合同时应当注意哪些问题?

  签署居间合同过程中,委托方应当注意的法律问题有:

  (1)、居间人往往利用公众认知度较高的媒体发布虚假信息,诱使委托人上当。虚假的房源信息等等,而事实上中介机构发布的只是一种广告,并不是合同,也不是合同的要约,只是一种要约的邀请。看到了广告的公众找到广告的发布者并与之商谈才能提出要约,直至承诺。因此受欺诈方与中介方在刊登广告的条款或文字表达方面发生关于违约责任的争论时,受欺诈方往往很难取胜。

  (2)、居间人与第三人进行恶意串通,获得委托人的预付款、定金及服务费。

  居间合同欺诈多以无偿获得或不平等获得委托方的中介费为目的,所以居间人提供的信息必然是虚假的,否则也就不构成合同欺诈。居间人惯用的手段就是与第三人恶意串通,共同设置陷阱,使受欺诈方甘心上当付出预付款及中介费。一旦第三人不履约或逃之夭夭,居间人也不会因提供居间服务而受到法律的追究。而受欺诈人要找居间人与第三人恶意串通的证据是非常困难的。

  (3)、居间人故意夸大第三人的履约能力,促成委托方与第三人签约以获取中介服务费。

  这种欺诈行为主要表现为居间人夸大第三人的履约能力,没有把与合同有关的真实情况告诉委托方,致使委托方与第三人订立的合同在履行了一部分后不得不终止,而委托方则因要求返还中介费没有合法依据而不得不承受损失中介费的后果。

  (4)、居间人和第三人串通在合同履行中以种种借口解除合同,使委托人承担"违约责任"。

  居间人和第三人串通,在委托人与第三人签订的合同履行中以种种借口解除合同,不但赚取了中介费,而且使委托人有苦说不出。多次进行这样的欺诈行为不但获得可观的中介费,而且完成了第三人的加工任务。这种欺诈往往在委托人与第三人签订的合同中就已经设下陷阱,多数表现为加工承揽合同。例如,居间人串通第三人虚报加工任务而中介费根据合同标的额的百分比提取,委托人与第三人签订高额加工承揽合同,按百分比给居间人提取了中介费,但在实际履行中第三人以种种借口解除合同,当委托人找居间人时居间人以合同的解除与自己无关为由拒绝退还中介费。此时委托人往往没有任何证据证明他们的串通,只能承担责任。

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