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购买无产权房屋,需要承担的法律风险你知道吗?

  近日,司法拍卖业务辅助服务机构“瀚海法拍网”官网上挂出了两套位于北京东城区的豪宅,并在核心卖点中标有“明星自住房”的字眼。从聚法案例网站搜索案号为“(2019)京02民初533号”的民事判决书中核实,上述将被拍卖的住宅属于影星成龙(本名陈港生),且成龙是整个住宅项目“NAGA上院“的形象代言人。这笔2060万元的代言费被成龙用以抵扣总价3360万元的购房款,却也成为他一直未能办理产权证的阻碍。

  此事瞬间引发网友热议,小编整理网友关注的两个法律问题:

  1.无产权的房子要不要买;

  2.如何购买法拍房不踩坑。

  关于第2个问题,聚法公众号此前发布的文章中有详细的介绍,点击下图即可阅读:

  本文我们从无产权的房子购买风险进行分析,首先通过关键词在聚法案例进行检索。

  无产权房产纠纷判决

  案例一:未取得房产证买卖合同效力

  【案情简介】

  2014年5月31日,郭一与郭甲订立了存量房屋买卖合同,郭一购买郭甲的201室房屋,成交价为150万元。买受人与出卖人约定于2014年6月30日之前将银行贷款所需证件资料准备齐全,并办理上述房产的贷款审批手续,审批合格后10个工作日内,出卖人与买受人办理上述房产的过户手续,合同签订后,因郭甲不能提供201室房屋的所有权证,导致郭一无法办理贷款,案涉合同无法履行。

  原告郭一认为:郭甲无法提供房产证,直接导致无法办理贷款以及房屋过户,致使本合同无法履行,构成违约。故起诉要求解除我与郭甲于2014年5月31日签订的存量房屋买卖合同、郭甲返还定金50000元、支付我违约金100000元、赔偿居间服务费33000元。

  被告郭甲辩称:我在合同签订中,并没有隐瞒未取得房产证的事实,也没有过错。我在与郭一最初交往时,已明确告知其房屋没有取得房产证的事实,合同中对此有明确体现。因此并非郭一所述直到后期房屋未取得所有权证。根据城市房地产法管理法的规定,未领取房产证书的房屋不得转让,该条款属于效力性强制性规定。因此,我与郭玉新签订的买卖合同应属无效。对此,我并无过错,不应承担赔偿损失责任。

  北京市大兴区法院经审理认为:合同是确立双方当事人权利义务关系的协议,经合法成立的合同具有法律约束力。郭一与郭甲订立的存量房屋买卖合同,系双方的真实意思表示,郭一与郭甲均系完全民事行为能力人,合同内容不违反法律法规的强制性规定,应属合法有效。双方均应按照约定的内容行使权利、履行义务。

  《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第(六)项确实规定了“未依法登记领取权属证书”的房屋不得转让。但强制性规定分为效力性强制性规定和管理性强制性规定,而根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条,只有违反效力性强制性规定的,才属无效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第(六)项在性质上不属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》,不应作为认定房屋买卖合同无效的法律依据。所以,郭甲辩解其与郭一订立的房屋买卖合同无效的主张,本院不予采信。

  根据房屋买卖合同的约定,郭一与郭甲应于2014年6月30日之前将银行贷款所需证件资料准备齐全,办理上述房产的贷款审批手续,审批合格后10个工作日内,出卖人与买受人办理上述房产的过户。而要办理银行贷款,非有201室房屋的所有权证不可。实际上,直至2015年1月12日,郭甲亦未取得201室房屋的所有权证。因此,郭甲已构成违约。现郭一要求解除合同,本院应予准许。

  最终判决:解除案涉存量房屋买卖合同、郭甲返还定金5万元、支付违约金4万元、赔偿居间服务费3.3万元。

  案例二:小产权房买卖合同效力

  【案情简介】

  赵某作为出卖方,杨某为买受方,沈阳市铁西区贵方房产中介所作为中介方,三方于2017年7月8日签订房屋买卖协议书,约定:“杨某购买赵某位于曹家北楼一小区50平房屋,房价十万元,杨某买房付定金款1万元,杨某不买定金不退,赵某不卖返杨某2万元。这是小产权房杨某同意买…”杨某已交付赵某定金一万元。

  涉案房屋位于沈阳市于洪区翟家镇曹家小区,所有权人为王某,建筑面积为50平方米,各方当事人对涉案房屋系小产权房,且建设于农村集体土地上无异议。现因涉案房屋无法办理过户,原告杨某被告赵某主张返还定金未果,诉至本院。

  一审法院认为:违反法律、行政法规的强制性规定而签订的合同为无效合同。本案中,赵某与杨某双方所签订的房屋买卖合同所涉房屋建设于农村集体土地上,且房屋所有权人为王某,该房屋不得进行买卖,故涉案合同为无效合同。合同无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还,故赵某应返还杨某已付定金1万元,对杨某的诉讼请求,本院予以支持。

  一审法院裁判结果:被告赵某于本判决生效之日起十日内返还原告杨某定金10,000元。

  二审法院认为:根据我国《合同法》第五十二条规定,违反法律、行政法规的强制性规定的,合同无效。由于《房地产管理法》中规定,房屋买卖必然导致房屋占用范围内的土地使用权同时转让,而《土地管理法》中规定,农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。又根据《物权法》第六条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让,应当依照法律规定交付。”第十四条:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。”本案中,根据上诉人赵志红提供的涉诉房屋所有权证可见,涉诉房屋所有权人为案外人王某,并加盖沈阳市于洪区村镇房产产权产籍专用章予以确认。根据上述法律规定及涉诉房屋所有权证载明情况看,涉诉房屋建设在集体所有土地之上,且上诉人赵某作为出卖人与买受人被上诉人杨某均不属于当地集体组织成员,买卖双方及原审第三人贵方中介所就本案涉诉房屋签订《房屋转让协议书》因违反前述法律强制性规定,应为无效,一审判决对此认定并无不当,本院予以确认。

  关于上诉人提出涉诉房屋所坐落的土地已收归国有,且行政区划也已变为铁西区,因小产权房问题未能办理转移登记,对此上诉人仅提供了征收村民户代表表决书作为证据予以证明,并未提供相关具有法定证明力的证据加以证明其主张,且不足以推翻或改变涉诉房屋所有权证的证明效力。在现行法律制度下,买卖双方均明知涉诉房屋属于小产权房而签订转让协议,应属均有过错。又鉴于杨某为买受人仅向赵某支付了定金1万元,双方并未实际完全履行该转让协议,故对该协议无效的诉讼风险后果应共同承担。因此,一审法院判令赵某返还先期向杨某取的定金1万元,并无不当。上诉人的上诉请求,属依据不足,本院不予支持。

  二审裁判结果:驳回上诉,维持原判。

  小产权房屋

  小产权房并不是一个法律上的概念,它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。通常所谓的“小产权房”,也称“乡产权房”,是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。所以,“小产权”其实就是“乡产权”“集体产权”,它并不真正构成严格法律意义上的产权。说的再直白一些,“小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。

  无产权房,简单来说就是指没有房产证的房子或者不能办理房产证的房子。这样的房子,在法律上,是不允许公开交易买卖的。无产权房有限制使用权,即可居住、经产权所有人同意后可出租,但不可转户,即无权交易。

  购买无产权房有哪些风险

  (一)无产权证房屋不太容易办理物权变动手续,存在交易风险。无产权证房屋权利人难以如愿行使买卖、抵押、出租、入股等权利,难以物尽其用,导致买受人的合法权利不一定能够得到有效的保障。

  (二)房屋拆迁时,无产权证房屋权利人无法获得如同有产权证房屋价值相当的补偿。

  (三)如果无产权证房屋被认定为违章建筑还将面临行政处罚和强行拆除。当然,无产权证房屋在现行法律框架内应当得到相应保护。即使无证房屋属于违章建筑,除法定机关外,任何人不得侵占、毁损或拆除,否则无产权证房屋权利人可以请求返还财产、排除妨碍和赔偿损失。

  (四)无产权证房屋权利人行使房屋权利与邻人发生纠纷时,应当适用相邻关系的规定,接受限制和扩张权利。

  (五)当无产权证房屋买卖双方出现纠纷,需要通过法律途径解决时,无产权证房屋的危险性就更加体现得十分明显。期间如果房屋产权证仍未下发,那么买卖双方签订的合同是无效的合同,合同内商定的任何条款均无价值。

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