房产律师:房产纠纷中不安抗辩权的行使

来源:石家庄房产纠纷律师 所属栏目:房产纠纷 日期:2022-05-16 22:50 浏览:

  房屋买卖合同是双务合同,双方当事人互负对待给付义务,双方应当根据合同约定的时间顺序履行,应当先履行债务一方未履行的,后履行一方有权拒绝其履行请求。但是,在一些特定情况下,应当先履行债务的当事人可以中止履行,当事人的此种权利即不安抗辩权。我代理的上海市松江区人民法院(2019)沪0117民初6487号案和上海市第一中级人民法院(2019)沪01民终13851号案就是通过对不安抗辩权法理的运用获得的胜诉。

  《民法典》第五百二十七条规定:“应当先履行债务的当事人,有确切证据证明对方有下列情形之一的,可以中止履行:

  (一)经营状况严重恶化;

  (二)转移财产、抽逃资金,以逃避债务;

  (三)丧失商业信誉;

  (四)有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的,应当承担违约责任。”第五百二十八条规定:“当事人依据前条规定中止履行的,应当及时通知对方。对方提供适当担保的,应当恢复履行。中止履行后,对方在合理期限内未恢复履行能力且未提供适当担保的,视为以自己的行为表明不履行主要债务,中止履行的一方可以解除合同并可以请求对方承担违约责任。”这是《民法典》关于不安抗辩权的规定,具体到房屋买卖合同纠纷,需要注意:

  1、丧失或者可能丧失履行债务能力的情形 什么是房屋买卖合同纠纷中丧失或者可能丧失履行债务能力的情形?我认为,房屋买卖合同纠纷中丧失或者可能丧失履行债务能力的情形即应当先履行的一方即便履行了义务,对方也无法履行其义务。比如,我代理的上海市松江区人民法院(2019)沪0117民初6487号案和上海市第一中级人民法院(2019)沪01民终13851号案中,2019年3月4日房屋买卖双方签订的合同约定2019年3月6日之前房屋买受人支付房屋出卖人房款人民币18万元整,双方于2019年3月7日前网签。但是,2019年3月5日房屋买受人发现因房屋出卖人(香港籍)的港澳居民来往内地通行证换证导致号码与房屋出卖人购入系争房屋时所持上述证件号码不一致,无法按照原定时间网签。因此,房屋买受人行使不安抗辩权,未在2019年3月6日之前全额支付房款18万元。 对于丧失或者可能丧失履行债务能力的情形,需要注意如下几点: (1)应当后履行义务的一方肯定或大概率无法履行。这里的“肯定或大概率”应当是根据日常生活经验法则和具体案情作出的判断,应当符合一般人的判断标准,而不能是应当先履行义务的一方主观猜测,甚至是把风险放大后的猜测。 (2)即便应当先履行义务的一方履行了义务,后履行的一方也无法履行。比如,合同约定房屋买受人先支付房款给出卖人,出卖人再偿还银行贷款涤除标的房屋的抵押权。也许房屋出卖人的确没有经济能力偿还银行贷款涤除标的房屋的抵押权,但是房屋买受人向房屋出卖人支付房款后,房屋出卖人即有经济能力偿还银行贷款涤除标的房屋的抵押权,在这种情况下,房屋出卖人不符合丧失或者可能丧失履行债务能力的情形,房屋买受人无权行使不安抗辩权。

  2、应当先履行义务一方的通知义务 自认为享有不安抗辩权的一方当事人有义务及时通知对方,通知的内容应为因对方存在某问题,应当先履行义务一方享有并行使不安抗辩权,暂缓履行某义务,并催告对方提供担保或恢复履行能力。这个通知有以下作用: (1)进一步确认应当先履行义务的一方是否享有不安抗辩权。 司法实践中,应当先履行义务一方自认为享有不安抗辩权的,对方可能对此并不认同。应当先履行义务一方履行了通知义务后,对方可能会拿出相关证据证明其有履行能力,并对应当先履行义务一方自认为享有不安抗辩权进行反驳。如此,则能够通过合同双方当事人的沟通进一步确认应当先履行义务的一方是否享有不安抗辩权。 (2)督促丧失或者可能丧失履行债务能力的后履行义务的一方尽快恢复履行能力。 如果应当后履行义务的一方的确丧失或者可能丧失履行债务能力,应当先履行义务一方明确表示其享有并行使不安抗辩权,有助于促使对方更积极的去恢复履行能力。如果没有不安抗辩权人的通知,对方可能存在一些侥幸心理,甚至认为不安抗辩权人违约,这不利于其履行能力的恢复,也不利于合同的继续履行。 (3)有利于诉讼中查明案件事实。 诉讼中,合同双方对于合同没有履行的原因和过错可能会各执一词,如果有应当先履行义务一方的通知,有利于法院查明案件事实。 3、行使不安抗辩权的法律后果 (1)应当先履行义务的一方有权暂缓履行。 (2)对方恢复履行能力或提供适当担保的,应当先履行义务的一方应恢复履行。 (3)对方在合理期限内未恢复履行能力且未提供适当担保的,应当先履行义务的一方可以解除合同并可以请求对方承担违约责任。

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