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楼市调控新政出台导致合同无法继续履行,怎么办?

楼市调控政策调整必然会引发普通家庭重大资产处置计划和预期的根本性改变,谁都难保自己会不会不幸撞在”枪口“上,对于如何预发和应对此类情况,增加风险防控能力,以及正确应对相关诉讼,律师分类为大家进行了一些总结,可供大家在实践中参考。

 

随便打个比方,近日上海房管局等八部门紧急出台《关于促进本市房地产市场健康发展的意见》,主要针对通过假离婚突破限购政策,新政第三条明确规定:“夫妻离异的,任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算”。此条新规,导致离婚不满3年的购房人,可能会面临两种结果:其一是被限购,导致已签订的买卖合同或定金合同无法继续履行;其二是未被限购,可能首套房变成二套房,导致不能足额贷款。

 

1、限购或限售政策调整导致合同无法继续履行的法律风险

楼市调控新政出台后,导致被限购的原因可能有三种情况:一是买卖双方均无迟延履行合同行为,由于新政出台,导致买方被限购;二是买方迟延履行合同,新政出台后买方被限购;三是卖方迟延履行合同,新政出台后买方被限购。

不过笔者认为,无论是上述哪种情况,均应视为因不可归责于双方事由导致合同无法继续履行,在合同解除时,作为卖方应退还购房款或定金给买方。除非合同的一方当事人已存在根本违约或合同约定解除权出现,而导致另外一方已享有单方面合同解除权的除外。

首先,住房限购政策在性质上具有公共政策的性质,客观上会对房屋买卖合同能否继续履行造成重大影响。对于合同订立后由于住房限购政策的实施致使买方长时间无法办理房屋过户登记的,买方无法取得房屋的产权,致使房屋买卖的目的落空,原则上属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现,作为当事人均可要求解除合同的。

其次,即便是卖方或买方在新政出台前延期履行义务,而导致买方受到楼市调控新政的规制,个人认为,一方逾期履行义务一般仅导致合同逾期履行,并非导致合同根本无法履行,导致合同无法继续履行的是被新颁布的楼市调控新政所限购,故合同根本无法履行并不能归责于买卖双方任何一方。当然,一方迟延履行合同义务,已经导致另外一方享有合同解除权的除外。

最后,若因解除合同导致双方利益失衡的,应该适当补偿相对方的损失。由于限购政策导致利益失衡的,往往是合同签订后房价大幅上涨的情况下引起的,比如上海的动迁安置房,一般限制交易过户时间是3年,往往有很多动迁安置人(卖方)在拿到产证后就卖房,约定3年后再办理过户手续,若此时买方被限购,则有可能导致利益严重失衡,应根据当事人的过错、获益情况及相关政策调整等客观因素酌情予以利益平衡。往往法院会适当支持买方要求卖方给予适当的补偿,人民法院也予以支持,例如:上海市第一中级人民法院(2019)沪01民终5338号民事判决就支持买方因限购政策导致买卖合同无法继续履行的情况下,判决卖方给予买方一定的经济补偿。

因此,在楼市调控新政出台后,离婚不满3年的购房人被限购,导致合同无法继续履行,作为双方均可依法解除房屋买卖合同,当然,若解除合同导致一方利益严重失衡,可以要求相对方给予一定的经济补偿。

2、导致不能足额贷款的法律风险

由于楼市调控新政规定,从离异之日起3年内购买商品住房的,按离异前家庭总套数计算,那么,离婚不满3年就购房的,很大概率首套房变二套房,给这类购房人带来巨大的法律风险。

原本离婚后,若名下无房,曾经也未曾贷款购房,再购房时,将按照首套房计算,本次调控政策出台后,将离婚前家庭的房产纳入计算,意味着首套房可能秒变二套房。目前的贷款政策是购买首套房最高可以贷款7成,而购买二套房最高只能贷款3成,对于上海动辄上千万的房产来说,中间有几百万的差距,必然会导致准备通过足额贷款的购房人无力支付购房款,从而导致合同无法继续履行。

那么,这部分购房者是否可以解除《房屋买卖合同》以及是否需要向卖方承担违约责任?

目前,在买卖合同中双方往往签有贷款不足部分,由买方现金补足条款,但是买方在新政出台后,贷款成数的巨大变化,确实严重影响其履约能力,房屋买卖合同事实上已不可能继续履行,在司法实践中允许买方依法解除合同。但是,作为买方仍然需要承担违约责任。

在房屋买卖合同中,买方以支付购房款为对价取得所有权,卖方以让渡所有权为代价获得购房款,银行贷款仅系买方支付购房款的方式之一,楼市调控政策,只是影响贷款额度,并未提高买方应负担的购房款数额。由于买卖双方通常在买卖合同中约定贷款不足部分,由买方在过户前现金补足条款,故贷款额度不足或无法获得贷款时,应及时补足相应的购房款,因此,买方以何种方式筹集购房款,应系订立买卖合同时可以预见的商业风险,尚不属于合同事实上无法履行的理由。故,在买方以无法足额贷款为由,要求解除房屋买卖合同时,其实已经构成违约,另鉴于买方无力继续履行合同,一般要求解除合同的情况下,法院通常予以准许,但需要对此需要承担相应的违约责任。例如,上海市第一中级人民法院(2017)沪01民终11908号裁判文书中就明确“朱德仕现以购房贷款政策变更致贷款成数不足为由拒绝履行合同,构成违约。”

至于违约金,司法实践中一般会兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。

因此,在房屋买卖时,由于房屋调控政策出台有可能成为常态,尤其是在房价上涨的时候,随时都有可能出台调控政策,作为买方要有足够的预见性,在签订房屋买卖合同时应将可能出台的楼市新调控政策带来的影响,写入合同条款,避免银行贷款政策突然变化,不能足额贷款情况下,而承担违约责任。

3、购买满2年不满5年二手房的法律风险

本次楼市调控新政的出台,将免征增值税的期限从2年调整为5年,直接导致此类房屋交易成本的大幅上升。大家都知道,出售住房,增值税税率按成交价的5%计算,以一套成交价为人民币1000万元的房屋来说,若2017年买入价为人民币800万元,增值部分为人民币200万元,只需缴纳人民币10万元的增值税,而新政出台后需要缴纳人民币50万元的全额增值税,两者相差40万元左右,这笔税费的突然增加有可能会影响买卖双方合同继续履行。

虽然缴纳增值税系卖方的义务,但是,在目前的二手房交易习惯中,卖方往往约定的是净到手价格,相关交易的所有税费均由买方承担。无论该笔税费约定事由卖方承担,还是有买方承担,对于突如其来的巨额税费,可能会让承担税费的一方心里严重失衡。而且,这笔税费不属于商业风险的重大变化,纯粹是政策变化所致,无论是由买卖双方任何一方承担,均属于明显的不公平。根据《民法典》第533条:“合同成立后,合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于当事人一方明显不公平的,受不利影响的当事人可以与对方重新协商;在合理期限内协商不成的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况,根据公平原则变更或者解除合同”的规定,在双方无法对新增的巨额税费协商一致的情况下,可以请求人民法院或仲裁机构变更合同,合理分摊新增的巨额税费,当然双方也可以请求人民法院依法解除合同。

因此,对于此类房屋交易,作为买卖双方应积极协商解决新增的巨额交易成本,协商不成的情况下,可依据情势变更原则请求人民法院或仲裁机构变更或解除合同。

(特别说明:房地产购置政策各地不一致,具体问题建议详询当地专业房产律师,一案一解决为妥)

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