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70年住宅土地使用权到期续期,按房价1/3收费?!

  70年住宅土地使用权到期续期,按房价1/3收费?辛苦买的房子产权只有70年到期后怎么办一直是大家关注的焦点现在官方正式给出答案自动续期!

  5月28日日,《民法典》正式通过并将于2021年1月1日起实施。

  其中,《民法典》第三百五十九条提出:

  住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定。

  非住宅建设用地使用权届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。

  这意味着,广受关注的70年产权续期问题,终于一锤定音。

  房子不必再担心被收回

  其一,住宅土地使用权满70年之后,可以自动续期,不必担心被收回。

  众所周知,我国城市土地为国家所有,居民只有使用权而无所有权。业主对房屋本身享有无限期产权,但对房屋之下的土地只有70年不等的使用权。

  虽说建筑设计寿命多数只有50年,很多房子可能三四十年就已严重老化,撑不到70年产权的大限,似乎产权续期问题无关紧要。

  事实上,房子虽然不断老化不断折价,但房屋之下的土地价值却是永存的。一旦土地使用权到期,能否“自动续期”,不仅关系产权本身的完整性,而且还会显著影响到未来的房价预期。

  因此,这次《民法典》明确住宅土地使用权 “自动续期”,可谓一锤定音,这意味着民众对于70年产权问题的主要担忧,已经不复存在。

  其二,70年土地使用权到期后,自动续期是否等于“免费续期”?

  自动续期不是问题,问题是“自动续期”之时,到底是免费续期,还是要补缴土地出让金?

  对于这个问题,温州曾出现这样一件事:一部分市民正常买卖二手房后却无法完成交易,原因是土地到期了。如果要续期,必须缴纳占房价总额约三分之一的土地出让金。其中,不少市民发现,他们持有的土地证上写着土地年限20年到期。

  当时,这一消息不仅震惊整个温州房产市场,甚至全国人民都开始检查自己买的房子的土地使用权。

  对此,民法典是这样规定的:续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定。 也就是说是《民法典》并未明确,住宅土地使用权期限届满后,免费续期!!!补缴还是减免,是全部免费还是部分减免,民法典只给出了大原则,具体落地执行将会交由其他法律处理。 这里的法律、行政法规,是有明确界定的。目前与产权续期相关的现法律规定主要有二:

  一是《物权法》:住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。 二是《城市房地产管理法》:土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该幅土地的,应当予以批准。

  经批准准予续期的,应当重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金。

  显然,对于住宅用地,自动续期将是大原则。 这方面,并非无迹可寻。在此之前,有关人士就曾表示:

  住宅70年产权续期,不需申请,没有前置条件,也不影响交易。

  有关专家表示,目前我国尚未出台有关建设用地使用权自动续期的具体细则,实践中陆续有一些期限较短的建设用地使用权到期,也就使得从法律角度解决这一问题迫在眉睫。

  自动续期不需要再行办理续期申请手续,但不等同于无偿续期。建设用地使用权即使是续期收费,续期缴纳的费用也不应该等同于建设用地使用权出让金,前者应该远低于后者。住宅建设用地使用权自动续期并不等同于永久续期。

  房产是居民最重要的资产,自动续期体现了对居民财产权的保护,其意义不仅在于明确权益,更在于稳定长远预期。从民生角度考虑,续期费用不应该是一笔很大的费用。

  当然,具体如何规定,未来将出台详细的法律法规,大家不必担心无法可依。

  至于公寓、写字楼的产权,民法典草案中还没有明确的规定。

  商品住宅的用地性质为“居住用地”,而公寓、写字楼、商铺多数都是“商业用地”,小产权房更多是“集体土地”,这就是差别所在。 所以,不是什么房子都值得买,一定要注意识别房子背后的土地性质。

  产权自动续期 为征收房地产税奠定基础

  土地使用权期满自动续期和征收房地产税之间有关系吗?

  其实两者之间并没有直接联系,但需要注意的一点是,房地产税被定义为财产税,征收的前提条件是私有财产,如果住宅的土地使用权是70年,期满后不能续期,征收房地产税就没有根据。只有房屋和土地都属于个人财产,从法律的角度来说,才能收取财产税。也就是说,住宅建设用地使用权自动续期在某种程度上为征收房地产税奠定了基础。

  70年产权问题一旦得以解决,影响房地产税的法理问题就不存在了。与此同时,我国已经赋予规模较大的城市以立法权,这也为房地产税的“分城施策,分步推进”奠定了基础。

  另一个值得注意的是,我国统一的不动产登记信息管理平台已实现全国联网,不动产登记体系进入到了全面运行阶段。这些都为房地产税的推出奠定了基础。

  有专家表示,住宅产权到期后的自动续期,也有可能与房地产税结合,通过缴纳房地产税的方式,实现住宅用地使用权70年期满后续期的衔接安排。

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