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疫情防控之下房屋租金是否应减免?

  疫情之下,对于各行各业都有很大的影响,特别是对于商业办公以及个体户等,直接影响在于不能营业,同时还需要支付相应的房租,那么为了缓解部分租房的费用问题,很多地方房产租赁协会出台相关建议,对辖区内的部分商业租户进行减免的建议,那么疫情防控之下,房屋租赁租金是否可以减免?法律依据有哪些?下面详细为大家介绍。

  一、疫情期间企业、商业房屋租金应减免

  针对房屋业主的不同存在不同的减免措施,同时还存在各地方政府对于减免政策都是存在不同的规定,但是本文不对地方政策解读,只从法律角度看房屋租赁合同因不可抗力等因素影响,是否可以减免租金。

  首先需要了解什么是不可抗力因素?

  《民法总则》第一百八十条第二款:不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。

  《合同法》第一百一十七条:因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第一百一十八条:当事人一方因不可抗力不能履行合同的,应当及时通知对方,以减轻可能给对方造成的损失,并应当在合理期限内提供证明。

  因此,对不可抗力的理解,应是指根据现有的技术水平,一般人对某事件的发生没有预知能力,同时在已经尽到最大努力和采取一切可以采取的措施的情形下,仍不能避免事件的发生且不能克服事件所造成的后果。就此次疫情而言,无论是疫情本身还是政府机关为应对疫情而采取的有关延迟复工、交通管制的防控举措,确实在一定程度上符合不能预见、不能避免且不能克服的情形。

  了解了不可抗力因素后,我们需要分析不同的房屋的租赁者,受到疫情的影响不同的。

  1、 房屋业主是国有企业性质的一些地方相距出台了具体明确的减免政策,可以直接采用。

  2、其他业主的房屋,法律角度应是“适当减免是常态,不减是例外”(1) 大型地产商的作为业主的,已有部分主动提出了租金减免措施:有的是采取租金免除或租金减半的措施;有的是提出按照国务院延长假期确定减免期限;有的是按照地方假期延长确定减免期限。另外主动减免了物业费、推广费等费用。(2)普通业主从法律、司法审判实务中获知:“适当减免是常态,不减是例外”

  常态:一般是根据情势变更、公平原则进行处理,减免部分租金;极个别:A也有直接认定为属于“不可抗力“的,减免全部租金;B把疫情的影响认定为“商业风险”的,而未支持租金减免的。还有涉非典疫情期间的案件中,有因举证不能而最终败诉的。

  建议:如“因疫情防控而直接导致合同不能履行“的证据、或因疫情影响而停业及停业时间、损失范围的证据。

  尤其要注意了解所租赁物业的具体防控措施相关证据的收集,如租赁物业存在停业、歇业或缩短营业时间等情况等证据。其他的一些导致无法正常经营的一些通知等,注意拍照、录像、录音等方式收集相关证据。

  还有在减免租金问题上,最好是能协商就协商,最好别采用诉讼,虽然也可以解决自己的诉求,但是还是需要花很多时间和精力,因此没有多大必要,除非是房屋租金特别昂贵的情况下。

  二、住宅:租金不予减免是常态,减免是例外

  基于法律以及当前大多数地方的防控政策来看,房屋的居住功能在疫情防控期间并没有受到根本影响,可以理解为疫情防控并未直接影响到房屋租赁合同的履行,故不予减免房屋租金并不违反法律规定。

  除非因疫情防控措施的要求,导致承租人无法正常使用该房屋,那么出租人应在影响范围内给予一定程度的减免,同样适用情势变更及公平原则。

  因此,对于企业、商铺等场所,却因为疫情防控的政策要求,不能营业办公的,可以依据合同的不可抗力,要求减免相应的租金,但是个人住宅出租的,因为在疫情期间房屋的居住功能没有受到根本的影响,因此一般是不予减免的,减不减还得看房东。

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