情形下的购房者能否行使合同解除权

来源:石家庄房产纠纷律师 所属栏目:逾期交房 日期:2022-05-16 22:59 浏览:

  本文观点:在开发商逾期交房情形下,只有严重逾期(违约)达到了“不能实现合同目的”之情形的,或经催告后合理期限内仍未履行交房义务的,购房者方才享有单方合同解除权,且只有在除斥期间内以书面形式行使解除权方才能达到解除合同的法律效果。

  当前商品房销售市场中,除极个别项目因土地出让时已事先约定现房销售外,住宅类商品房均以预售(期房)方式销售,该模式加速了开发商回款周期、减少了融资利息支出,也极大地降低开发成本,但预售模式下不能立即交付房屋,可能导致商品房交付不能的风险。预售模式下商品房买卖合同通常由开发商根据当地住建部门标准示范文本修改拟定,其关于交付的条款也明确约定了交房日为签约后的某一具体日期(或天数),但预期交付给购房者预埋了诸多不可预见的法律风险;特别是由于规划设计的变更、项目施工组织及其他不可控因素的出现,可能导致开发商不能按期完成竣工验收与房产交付,由此产生逾期交房等商品房买卖合同纠纷。在开发商逾期交房时购房者是否享有合同解除权?

  为进一步加强和规范预售商品房市场管理,国家和有关部门制定了一系列有关法律法规和政策规范,以期更好地保障本就处于弱势地位的购房者,避免开发商肆意逾期交房侵害购房者利益。如《中华人民共和国法典》第五百六十二条至第五百六十六条即对合同解除权的行使及其相关法律后果进行了明确规定,且第五百六十三条第一款第四项规定了当事人一方迟延履行债务致使不能实现合同目的,另一方可以解除合同;《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条明确规定了开发商逾期交房情形下购房者可行使合同解除权;因此,就商品房买卖合同而言,因开发商逾期交房属于迟延履行商品房买卖合同所约定的(主要)债务,亦导致不能实现商品房的交付这一合同目的,购房者据此享有商品房买卖(预售)合同的解除权。

  因合同解除权系形成权,依法定或约定享有合同解除权的一方当事人经其单方解除意思表示即可产生合同解除之效果。解除权一经行使将对双方当事人的权利义务产生重大影响,一方面其打破合同约定的交易规则并使原合同效力归于消灭,另一方面违约方应当承担解除后的损失赔偿和违约责任。鉴于合同解除权具有破坏交易安全稳定、致使合同归于无效的特性,因此,相关立法在赋予当事人享有解除权前,已然对解除权所保护的法益价值及对应的可能牺牲的价值进行了权衡和取舍,也只有在认为该解除权所要保护的法益价值高于其必须牺牲的价值时,才可能让当事人享有该解除权进而行使解除权以保护自身法益。因此,为调和合同解除权下所保护法益与牺牲法益的价值冲突,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》逾期交房情形下的商品房买卖合同解除权作出明确规定,不仅要求购房者应当及时催告并给予其合理的交房期限,同时也要求购房者在约定交房期限已过后仍需经历开发商履行交房义务的等待期,只有催告合理期限或等待期时限已过,购房者才能享有约定或法定的合同解除权。

  在对买卖双方均会产生重大影响的商品房买卖合同中,开发商逾期交房情形下购房者的合同解除权并非自约定的逾期交房之日起即已然享有,而是必须达到或视同“不能实现合同目”的情形;因此,为统一规范合同解除权的适用期限,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》将解除权人经催告后的三个月作为继续履行合同约定的合理期限,并以此期限判定开发商能否完成商品房的交付以实现合同目的。据此,可以认为开发商交房日期在约定交房日后三个月内的逾期情形,不应当视为不能实现合同目的的情形,购房者不享有合同解除权;而逾期交房超过三个月时,则可视为商品房买卖合同目的不能依约实现,购房者自超过约定次日三个月的次日起即享有合同解除权,可依法定或约定解除合同。

  当前,开发商在商品房买卖(预售)合同中均已针对逾期交房的违约责任进行了细化,且将逾期交房按时限区分为一般违约和根本违约,并将其逐一明确约定于商品房买卖(预售)合同有关逾期交付责任条款中。实践中,开发商一般亦将购房者是否享有解除权的等待期约定为三个月,亦即开发商逾期交房日在约定交房日后三个月期限以内时,购房者需等待和确认开发商完成交房义务,在此等待期间不享有合同解除权。这一期限约定与《中华人民共和国法典》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》有关条文规定的催告后三个月的解除权除去斥期间亦不谋而合。

  具体到商品房买卖(预售)合同,开发商为精确计算相应交房日期,往往以将具体的日期或自然日天数嵌入合同逾期交房责任相关条款之中,并做下划线的填空式处理,此亦可作为其已然尽到格式条款的特别提醒义务。开发商一般将交房的逾期时间在90日内的(约定)定义为一般逾期(违约),因购房者对开发商没有能力交房的忧虑较低、风险较小,为保障商品房交易的经济安全和稳定预期,合同约定了购房者在此情形下不能享有合同解除权,不能以逾期交房为由申请退房,而开发商仅需根据合同约定承担支付逾期交房违约金等违约责任。而当逾期交房超过90日期限的,则会被(约定)定义为严重逾期(违约),因开发商严重逾期交房甚至可能出现项目开发烂尾等买卖合同目的预期无法实现的重大风险,购房者在此情形下便享有了单方解除商品房买卖合同并要求返还购房款、支付违约金等权利。

  依约定,严重逾期交房才享有解除权

  至此,在开发商逾期交房情形下,购房者是否享有合同解除权依约定和法定需区分具体适用情形,且合同关于购房者解除权的相关约定应优先适用。一般逾期情形下,购房者处于合同履行等待期内,根据合同约定购房者此时一般不享有合同解除;只有严重逾期(违约)达到了“不能实现合同目的”之情形的,或经催告后合理期限内仍未履行交房义务的,购房者方才享有单方合同解除权,且只有在除斥期间内以书面形式行使解除权方才能达到解除合同的法律效果。

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