商逾期交房,业主怎么维权

来源:石家庄房产纠纷律师 所属栏目:逾期交房 日期:2022-05-16 22:56 浏览:

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  一、什么是逾期交房?

  A:《商品房买卖合同》约定有交房日期,开发商未在上述期限内交房的,就属于逾期交房。

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  小区不符合交房条件,但开发商强行交房,算逾期交房吗?

  A:开发商狠起来,连自己都敢骗!这不就是“掩耳盗铃”么!为了掩盖逾期交房事实、避免支付违约金,开发商也是费了不少脑筋!

  但法律规定,小区必须经竣工验收备案后,符合居住条件的才能交付。因此,这种情况下,开发商仍需承担逾期责任。

  姚律师建议:遇到交房标准明显不及格,但开发商又急于交房的。不妨先去查下小区竣工备案信息,核实是否存在“未备案、就交房”的违法情况。

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  二、逾期交房,开发商承担哪些责任?

  A:《商品房买卖合同》约定有逾期交房违约责任,开发商应按照合同约定承担违约责任,通常是支付违约金。(逾期交房违约金)

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  1、违约金是如何计算的?

  A: 违约金=逾期天数(实际交房时间-合同约定交房时间)×逾期利率

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  2、违约金约定过低怎么办?

  A: 可以申请法院依法调高,一般调高至与业主实际损失相适应。业主实际损失,一般认为是因逾期交房导致业主额外支出的费用(主要是租房费用)。

  插一嘴:逾期交房违约金,合同约定有多低?

  姚律师所见,违约金最低为总房0.0001%,即总房款的百万分之一。而且是固定数额,不是按天计算。举个例子,500万买个房子,无论逾期交房多长时间,违约金都是......5块钱

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  3、违约金约定过高怎么办?

  A: 这种好事儿不好找,摊上了只能说业主运气好。真的碰到了,开发商会申请法院调低。但除非违约金明显过高,法院一般是不会调低的。

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  4、开发商以“封土令”(大气、防尘管控治理,会限制、禁止施工)为由,认为逾期交房是客观原因造成,因此拒绝支付违约金。这么做合法么?

  A:通过查阅大量判例、司法文件,姚律师认为,法院对此类问题的处理有一个明显转变的过程。

  “封土令”刚刚实施头几年,法院比较“关照”开发商。一般认为是不可抗力导致工地无法开工,因此开发商对逾期交房并无过错、无须担责。每个项目每年会有2-3个月的“逾期指标”。举例来说,项目需要3年完工,则逾期6-9个月左右,法院一般不会认为是逾期交房。当然,超出这个期限的,就超出期限、开发商仍要承担逾期责任。

  但最近,法院又有了新观点。随着“封土令”常态化(基本每年都有),法院认为开发商应当已经习惯、并且有能力应对。因此,越来越多的法院取消了开发商的“逾期指标”。所以开发商再想拿“封土令”当挡箭牌,可能已经不那么管用了。

  插一嘴:同样的一件事儿,发生的时间点不一样,结果可能也不一样。世界是不断变化发展的,法律也一样。

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  5、逾期交房,能申请退房么?

  A: 若《商品房买卖合同》有相关约定,当然可以参考处理。但这种情况少之又少,截止目前姚律师仅在某本土开发商的合同中,看到有退房约定,绝大多数都只能索赔违约金。

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  三、面对逾期交房,业主该如何维权?

  A: 维权方式千千万,总结下来不外乎这三点:自发维、借助媒体和起诉解决。

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  1、自发维权的禁忌?

  A:好声好气跟开发商维权,要赔偿,人家不理你。因此,业主维权大多是“热热闹闹”、“招摇过市”!白横幅、高音喇叭、大字报,业主维权“三件套”!但采取这种过激行为,业主很容易与开发商起冲突,最后导致业主被抓的事儿也时有发生。房没住上,局子先住上了,这可不划算!因此,自发维权一定要采用合法方式!

  插一嘴:姚律师曾经也因房子问题,拉横幅、堵售楼部......说多了,都是泪。

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  2、找媒体有用么?

  A:肯定有作用。“人要脸、树要皮”,开发商为了以后房子好卖,当然也不希望有负面报道。因此,媒体监督当然能起到一定作用。

  作用很有限。群众眼中,媒体似乎“无所不能”。但事实上,媒体的身份很尴尬!只有监督权、没有执法权的媒体,很多时候也只能起到调解作用。遇到不care的开发商,媒体也无能为力。放眼郑州的问题楼盘、烂尾楼盘,哪个没被曝光过?甚至不止一家媒体曝光过,但最终哪家问题解决了呢?

  插一嘴:姚律师常年和河南电视台采访节目,被无视都是小事儿、被打也不稀罕......

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  3、起诉是最后的保障

  A:没人喜欢打官司。但如果自发维权、媒体介入后都解决不了,就只能起诉了。此类纠纷,业主起诉有三个利好条件:

  (1)费用低。业主联合起诉,分摊到每家的律师费并不多。

  (2)胜诉几率大。此类纠纷并不复杂,证据也好搜集。只要把握好关键点,胜诉概率还是非常大的。

  (3)好执行。你眼中的违约金,开发商的九牛一毛而已。因此只要胜诉,开发商都会第一时间付钱。所以,不用担心官司赢了,执行不到钱的问题。

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